क़ायदेविषयक प्रश्न -२
प्र - मी २०१५ मधे नविन प्रॉपर्टी घेतली आहे आणि त्या वेळी माझे लग्न झाले नसल्या मुळे प्रॉपर्टी फ़क्त माझ्या नावे आहे. मला प्रॉपर्टी मधे माझ्या बायकोचे नाव एड करायचे आहे. रजिस्टर सेल डीड मधे नाव घालु शकतो का ?
कोणत्याही स्थिर प्रॉपर्टी चे रजिस्ट्रेशन हे रजिस्ट्रेशन एक्ट १९०८ च्या नियमानुसार होत असते प्रॉपर्टी रजिस्टर करताना अधिकृत कागदपत्रांची पूर्तता करूनच अणि योग्य ती स्टैम्प ड्यूटी भरून प्रॉपर्टी रजिस्टर केलि जाते
आपल्या केस मधे रजिस्टर प्रॉपर्टी मधे आता आपण आपल्या बायको नाव रजिस्टर करू शकत नाही तर या साठी खालील दोन पर्याय उपलब्ध आहेत।
१) सध्याचे सेल डीड / रजिस्ट्रेशन डीड कॅन्सल करुन नवीन लोकांची नावे टाकून योग्य टी स्टाम्प ड्यूटी पुनः भरून आपण रजिस्ट्रेशन डीड करू शकत. पण ही अतिशय किचकट अणि वेळ घेणारी प्रक्रिया आहे।
२) दूसरा अणि सोपा पर्याय म्हणजे तुमि गिफ्ट डीड आपल्या बायकोच्या नावाने बनवून त्या मधे ५० % शेयर तिच्या नावाने करू शकता आणि प्रॉपर्टी संधर्भत जे अधिकार देऊ इच्छिता त्याची नोंद करुन ते गिफ्ट डीड योग्य ती स्टाम्प ड्यूटी भरून रजिस्टर करू शकता
गिफ्ट डीड रजिस्टर करने फार महत्वाचे आहे.
गिफ्ट डीड बद्दल अधिक माहिती
काही वेळा आपल्याला आपण मिळवलेल्या मालमत्तेचा हिस्सा विनामोबदला एखाद्या व्यक्तीला प्रेम आणि जिव्हाळा असतो म्हणून किंवा त्याने काही उत्कृष्ठ कार्य केले असेल तर त्याची पावती आपल्याला द्यायची असते. हे सगळं आपण बक्षीसपत्र बनवून कायद्याच्या आधाराने करू शकतो. अचल मालमत्ता ( immovable property) हि अशीच कोणाच्या नावाने बक्षीसपत्र बनवून हस्तांतर करता येत नाही. कायदा आपल्या तोंडी प्रेम आणि जिव्हाळ्याला महत्त्व देत नाही. तो म्हणतो तुमि बक्षीसपत्र बनाव आणि तुमचा प्रेम आणि जिव्हाळा दाखवा पण कायद्याच्या आधारे जेणे करून ज्याला याचा लाभ होणार, त्याला त्या पासून भविष्यात काही अडचणी नको.म्हणून बक्षीसपत्र म्हणजे काय, कसे बनवायचे ते पाहू.
मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ च्या कलम १२२ नुसार आपण अचल मालमत्ता बक्षीसपत्रा ने हस्तांतर करू शकतो. विक्री करार(sale deed) प्रमाणेच बक्षीसपत्र मालमत्ते विषयी माहिती, ते करून देणारा आणि घेणारा यांची सविस्तर वयक्तिक माहिती भरावी लागते. विक्री करार हा कोणत्यातरी मोबदल्यात( अर्थात रोख रकमेच्या) केला जातो याउलट बक्षीसपत्र हे कोणताही मोबदला न घेता स्वतःचा मालकी हक्क हा दुसऱ्या च्या नावे केला जातो. नोंदणी कायदा १९०८ च्या कलम १७ नुसार बक्षीसपत्राची नोंद दुय्यम- निबंधकच्या कार्यालयात करणे आवश्यक आहे आणि मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम १२३ नुसार जर बक्षीसपत्र नोंद केले नाही तर ते कायद्याने मान्य होत नाही.
याशिवाय, जर बक्षीसपत्र नोंदणी केली असेल तर प्राप्तकर्ता मालमत्तेचा उत्तपरिवर्तना साठी( mutation of preoperty)( म्हणजे ७/१२ उताऱ्यावर प्राप्तकर्त्याचे नाव लावणे) या साठी अर्ज करू शकतो. मालमत्तेचे उत्तपरिवर्तन करणे हे जरुरी आहे कारण, त्यानंतरच प्राप्तकर्ता खऱ्या अर्थाने मालमत्तेचा उपयोग, वापर करू शकतो आणि भविष्यात कोणालाही हस्तांतर करू शकतो.
**बक्षिसपत्र बनवताना खालील गोष्टी महत्वाच्या आहेत.
१)कोणत्याही मोबदल्याशिवाय हस्तांतरण (No consideration)
कोंणत्याही देणगीचा उद्देश असा हवा की तो प्रेम आणि आपुलकीतून किंवा अध्यात्मिक फायद्यातून बनविला आहे. बक्षिसपत्र संकल्पना ही कोणत्याही मोबदल्याच्या अपेक्षेशिवाय केलेली कृती आहे. भारतीय कराराच्या कायद्याप्रमाणेही (Indian contract Act) No consideration याचा अर्थ समान आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने हे नमूद केले आहे की कोणत्याही भेटवस्तूची मूलभूत गरज म्हणजे देणगीदाराने 'स्वतःच्या फायदा चा विचार न करत केलेली कृती' होय यामध्ये कोणत्याही प्रकारचा आर्थिक मोबदल्याची अपेक्षा ठेवलेली नसावी.
२)(Donar) दाता - बक्षिसपत्र बनवून देणारी व्यक्ति कोण असावी. कायदा असं म्हणतो बक्षिसपत्र बनवून देणारा ‘दाता’ हा , मानसिकरित्या तो स्थिर असावा आणि वयाचे १८ वर्षे पूर्ण केलेला असावा. त्याने पूर्ण शुद्धित आणि कोणत्याही दबावाखाली न येता बक्षिसपत्र बनवण्यास मंजूरी दिलेली असावी.
३) घेणारा (Donee) - बक्षिसपत्र घेणारा हा बक्षिसपत्र करून देण्यार्याच्या अपेक्षेस पात्र ठरवणारा असावा. तो अस्तित्वात असावा आणि बक्षिसपत्र हे दोन किंवा त्यापेक्षा जास्त व्यक्तिंच्या नावे ही बनवता येते. बक्षिसपत्र हे १८ वर्षाखालील मुलांच्या नावे, अपंग व्यक्ति, आईच्या गर्भातील बाळ यांच्या नावे बनविता येते. तसेच ते एखाद्या धर्मादाय संस्था, कंपनी, फर्म, शालेय इंन्स्टिट्यूट यांच्या नावेही बनवता येते.
४) प्रत्यक्षात असलेली मालमत्ता (Existing Property)- बक्षिसपत्र हे प्रत्यक्षात अस्तित्वात असलेल्या मालमत्तेबाबतच बनवता येते. मी भविष्यात एखादी मालमत्ता घेईन आणि ती बक्षिसपत्र करून हस्तांतर करेन अशा वचनाला कायद्याने मान्यता नाही. एकत्र कुटुंबातील मालमत्ता ही विभाजन करून (Partition) बक्षिसपत्राने हस्तांतर करता येते.
५) मालकी हक्काचे हस्तांतरण (transfer of ownership)- बक्षिसपत्र करून देणारी मालमत्ता ही स्वत:च्या मालकी हक्काचीच असावी. त्यावर कोणाचा अर्धा सुद्धा हक्क नसावा किंवा ती इच्छापत्राने कोणाच्या नावे आधीच हस्तांतर झालेली नसावी.
६) स्वीकृती (Acceptance)- बक्षिसपत्राद्वारे दिली जाणारी मालमत्ता ही घेणारा (Donee) याला मान्य असावी. बक्षिसपत्रामध्ये असे लिहले की मालमत्ता ही अमूक वर्षीच हस्तांतर होईल आणि त्याआधीच घेणारा याचा मृत्यू झाला तर ते बक्षिसपत्र रद्द होते. बक्षिसपत्र घेणार्याच्या (donee) उपयोगी येणार नसेल तर तो ती मालमत्ता स्वीकृत (accept) करू शकत नाही तसे त्याच्यावर कायद्याने बंधन नाही.
७) मालमत्ता ताब्यात घेणे (Possession of property)- कायद्यामध्ये असे काही बंधनकारक नाही की बक्षिसपत्र बनवल्यावर ही मालमत्ता लगेचच ‘घेणार्याच्या’ ताब्यात गेली पाहिजे. तो ती केव्हाही ताब्यात घेऊ शकतो किंवा जर बक्षिसपत्रात त्याच्या विशिष्ट वयाचा उल्लेख असेल तर त्याच वर्षी ताब्यात घेऊ शकतो. सर्वोच्च न्यायालयाने एका निकाल पत्रात म्हटले आहे की, एका आईने तिच्या नावाची मालमत्ता बक्षिसपत्राद्वारे तिच्या मुलीच्या नावे केली पण ती त्या मालमत्तेचे येणारे भाडे स्वत:कडे ठेवत होती. म्हणून ते बक्षिसपत्र अपात्र होत नाही. बक्षिसपत्राची नोंदणी - चल मालमत्तेची (movable property) नोंदणी करणे कायद्याने बंधनकारक नाही. पण अचल मालमत्तेचे बक्षिसपत्रद्वारे हस्तांतरण करताना दुय्यम निबंधकाच्या कार्यालयात नोंदणी करणे आवश्यक आहे. अचल मालमत्तेच्या बक्षिसपत्रावर देणार्याची सही आणि दोन साक्षिदारांची सही आवश्यक आहे.
८)नोंदणी शुल्क - बक्षिसपत्राचया नोंदणीसाठी मुद्रांक शुल्क (stamp duty) आणि नोंदणी शुल्क (Registration Fee) ही त्या त्या राज्यानुसार आणि परिशिष्ठानुसार ठरलेली असते.
बक्षिसपत्र बनवताना अतिशय महत्वाची गोष्ट म्हणजे एकदा अचल मालमत्तेचे बक्षिसपत्र बनवले की मालमत्तेवरील सर्व अधिकार हे हस्तांतर होतात. बक्षिसपत्र करून देणारा भविष्यात ते रद्द किंवा परत मागू शकत नाही. मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम १२६ नुसार हे रद्द किंवा परत मागता येतात पण तसा आधीच उल्लेख हा बक्षिसपत्रात करणे आवश्यक आहे.
बक्षिसपत्राद्वारे काही सामान्य समस्या उद्भवतात. किंवा काही कायदेविषयक अडचणी तयार होतात जसे की, मालमत्ता उत्तरजीवी हक्काच्या (surviover ship rights) बरोबरीने एकत्रित भाडेपट्टी म्हणून मालकीची असेल, तर मालमत्तेच्या एका मालकाने भेटवस्तू म्हणून मालमत्ता दिली जाऊ शकते आणि नंतर संपत्तीमधील उत्तरदायित्वाच्या अधिकाराचा त्याग केला जाऊ शकतो. हे उत्तरजीवता प्रकरणाशी संबंधित कायदेशीर समस्या उद्भवू शकतात. आणि गिफ्ट डीड कर समस्या ही काही असू शकतात.
म्हणून मालमत्ता हस्तांतरणाचा हा सहज सोपा मार्ग असला तरी तो त्याच्या तज्ञ व्यक्ती कडून किंवा वकिलांकडून रितसर समजून घेऊन करावा म्हणजे भविष्यात काही समस्यांना सामोरे जावे लागणार नाही.
Write on for more question to:
expertlegalforum@gmail.com
